
5月26号那天,北京同时拍了两块地,一块在丰台蒲黄榆,另一块在顺义高丽营,蒲黄榆那块地被六家房企争着加价,最后河北鑫界用10.476亿拿下,楼面价达到每平方米6.22万,比底价高出16%,这地方靠近地铁5号线和14号线的换乘站,走到天坛只用七八分钟,还配有派出所和一条公共街坊路,实际能卖的房子面积有1.68万平方米,大约90套左右,主力户型从100到140平米,总价在1000万到1500万之间。
顺义那块地显得冷清,顺义城发用八点三九亿底价买下,楼面价只有一万两千三每平米,这其实是一组地块,包括三块住宅用地和一块幼儿园用地,容积率压到一点二,限高十八米,计划建四到六层的洋房或叠拼,但问题也很明显,最近的地铁站得开车五公里以上,周边没有像样的商场,更谈不上产业支撑,配套基本靠规划承诺。
蒲黄榆这种小地块被抢购,是因为核心区已经没有土地了,丰台这几年只推出这一块住宅用地出售,旁边的二手房价格都超过十二万每平米,金茂和璞逸这些楼盘的价格早就固定下来,小地块审批速度快,不用走大项目那种复杂流程,还能避开限价限制,政府没有给出销售指导价,开发商自己定价的空间更大一点,风险反而更小一些。
河北鑫界之前在东城金鱼池高价买过一块地,结果卡在天坛文物保护的审批上,到现在都没动工,这事很多人都清楚,可这次他们还是敢出手,说明现在市场上有一批人,把政策的不确定性当成“赌点”,觉得只要区位足够好,拖几年也值得,而且1000到1500万这个价位,刚好填补了丰台核心区的空缺:天坛府、璞逸丰宜动不动就1200万起步,普通人够不到,再往下又全是老破小,中间这段需求一直悬着。
顺义那块低密度地块没人去抢,不是因为密度低有问题,而是位置实在太偏远,容积率1.2在北京确实挺少见,听起来感觉不错,但密云、怀柔那些别墅区至少还有山有水带着度假的气氛,高丽营那边什么都没有,周边二手房价格在一万九到三万每平米之间,开发商如果想卖超过三万五的价钱,谁会愿意去买呢,现在指导价已经取消了,政府也不给托底了,可买家也都不是好糊弄的,不会为了“低密度”这几个字就多掏钱出来,尤其是在这种没有地铁、没有商业配套、也没有工作机会的地方。
把托幼用地送给政府,听着是件好事,其实居民不在意有没有幼儿园,他们关心的是孩子能不能进一所好学校,划片政策怎么安排,老师教得怎么样,这些才是关键问题,光盖个幼儿园解决不了实际需求。
今年土拍出现新变化,核心区开始多推出小体量地块,比如去年的太平桥和今年的蒲黄榆都是这样,这不是偶然现象,而是政府在有意引导开发商做快周转、低容积、好去化的项目,不再让他们堆大盘子等上五年,远郊的低密地块逐渐变成政策试验田,政府不再硬性限价,直接交给市场判断价值。
民营企业更愿意寻找城市中的夹缝机会,关注那些被忽略的中间需求,例如丰台区这个总价千万级别的改善型楼盘,而国有企业则倾向于承接一些配套设施要求高的项目,比如顺义区那种需要配建幼儿园和修整道路的任务,一边是为了生存发展,一边是为了稳妥前行,两者的路径已经出现分化,未来可能会越来越远。
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